競売開札速報＠岡山地裁＆競売の落札後はどうなる？？続報
2016/06/20(月)
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不動産引渡命令
皆さんこんにちは！
１１００万円～の木造コンセプトハウス
２２３３万円～のＲＣ（鉄筋コンクリート）コンセプトハウス
さらには本当の健康を手に入れる「遮熱工法 リフレクティックス」など
多彩なバリエーションで皆様の快適な住空間造りをお手伝いします。
株式会社サンオリエントの磯崎です！
競売コンシェルジュとは！？
何を隠そう私は一級建築士なのですが（もう一回試験があったらもう受からない・・・）、
それとは別に宅地建物取引士（ちょっと前まで宅地取引主任者と呼ばれていました！）でもあります。
宅地建物取引士とは皆さんよくご存じの不動産取引を行う際に物件の調査やそれに基づく説明をする
不動産取引のプロの事です！
そしてその不動産をお得に取得する為、「競売」という手法を取り入れる事もあります。
なかなか不透明な部分が多く、ダーティーなイメージがぬぐいきれない競売市場ですが、
最近では一般の方々の参加も多く、徐々に開かれていっています！！
しかしながら、いきなり個人で飛び込んで行くにはまだまだハードルが高いのも現実で、
そんなときに様々なサポートをしていくのが我々競売コンシェルジュです。
そしてその競売コンシェルジュを認定しているのは
という、競売市場をもっと多くの方に活用して頂こうという趣旨の基、活動している団体なのです。
通常の不動産取引とは弱冠違う法律の知識や、取り扱いの仕方など、色んな事を勉強したり、シェアしたりしながら頑張っていますので、
安心してご利用頂けます！！
平成２８年６月度の入札は？
今月も多くの競売物件がありましたが、当社が着目したのは２物件
まずは
平成２７年（ケ）第１２８号 岡山市南区新福の中古事務所付きの土地
ここは、市内中心部とは言えないまでも駅まで車で２０分程度の立地で便利な場所です。
以前このすぐ近くに住んでいた事もあり、懐かしさも弱冠ありながら入札する事に決めました。
状況から行くと、現存する建物はなかなか使うのは難しそうなので、解体して更地にし、住宅用地かアパート用地が良さそうだと判断しました！
近隣の土地相場は２５万～３０万／坪
２５万ｘ５４．９坪＝１３，７２５，０００円となります。
解体費用 ２００万 及び諸経費 １００万 を引くと１０，７２５，０００円
ここから２０％の利益を見込むと約８，５００，０００円あたりで仕入れれば良さそうです。
それではそれくらいでいこうと思った矢先事件は起きました！！
暴力団幹部射殺事件
これ、この物件のすぐ近くだったんです。
この被害者の方が住んでいたマンションは地元では有名だったのですが、まさか射殺されるとは・・・。
この件がきっかけでひょっとして皆さん敬遠するかなと思ったのと、ひょっとして出口戦略がたてにくくなるかもと思い、
もう百万下げて７，５００，０００円で入札しました！！
果たして結果は・・・
入札者１８件 落札金額はなんと１３，５５０，０００円
土地売却時の相場価格でした。
当社とはダブルスコアー！
値付けの際の価値観がかなり違った様です・・・
残念！！
続いて
こちらは岡山市中心部から西に２０分程度車で走った、静かな環境のエリアです。
住宅街の中の中古住宅ですが、かなりの老朽化が見て取れましたのでそのまま使うのは厳しいと判断しました。
なので土地価格判定。
近隣の土地相場は１７～１９万／坪
１７万ｘ５０坪＝８、５００，０００円が売却価格の目安です。
解体費用１５０万と諸経費７０万を引いて６，３００，０００円が原価
建物の立地がちょっと古い団地内で、車の進入が難しそうだったので１割引いて５，６７０，０００円
そこから利益を２割みて４，５３６，０００円
もうちょっと欲張って４，３００，０００円で入札しました！！
はたして結果は・・・
落札金額は６，０２２，３００円でした。
当社が原価と見込んだ辺りの金額で落札。
もうちょっと高く売れるのかな？？
とにかくこちらも残念！！
今月は入手ならずでしたが、こうやって自分なりの計算でやって行ってるとそのうちお得に落札出来ます！！
何事も練習、行動あるのみです！！
こうやって落札した後は、どうなるの？？
さる４月２１日開札の物件を当社が落札した事は以前のブログでもお知らせしました。
【競売開札速報】 今月の岡山地方裁判所物件 見事落札か？
気になる「競売物件」 落札したらその後どうなる？ 岡山で競売を検討しているあなたへ！
今回落札したのは赤磐市桜ヶ丘にある中古住宅です。
前回のブログの時点では裁判所からの売却決定通知が届いたところまででしたが、
その後残代金の支払いを済ませると、所有権の移転登記が行われます。
今回は支払いを銀行融資で決済しましたので、所有権移転登記の際に同時に抵当権の設定をする必要があります。
なのでその手続きを司法書士に依頼しました。
手持ちの現金で決済する場合、この抵当権の設定が不要なので、裁判所が所有権移転登記をしてくれますので、司法書士への依頼は不要です。
そして決済が終わり、登記が完了するとこんなモノが送られてきます。
これは何かと言いますと、登記識別情報通知と呼ばれるモノで
以前で言う「権利書」です。
今回は土地と建物があるので２通送られてきました。
さてさて、ここまでは良いのですが、今回の落札物件には以前の所有者の方が住んでいます。
この方、何時行っても「不在」なのです。
もしくは「居留守」なのです。
張り紙をして、連絡をお願いしても不通・・・
これは仕方がないパターンです。
なのでまた裁判所の力を借りる事にしました。
不動産引渡命令を通達してもらうのです。
その申請書がこれ！！
そして数日すると
こういうモノが送られてきます。
先方にも同じモノが届いているハズです。
がしかし、今日現在まだ連絡無し・・・・
これはやむなく「強制執行」をお願いするしかないみたいです。
やれやれ、ここから先はまた来月お伝えしようと思います！！
良ければブックマークしてやってください！！
それでは、最後まで読んで頂きありがとうございましたm(_ _)m
