URBAN TERRACE-3261

「満室御礼!!」 岡山市の学生用新築マンション@アーバンテラス津島福居 その2

2017/03/20(月)

Blog

ペルソナ

こんにちは!

 

株式会社サンオリエントの磯崎です。

先日の事ですが、2歳の娘に冷や汗がにじみ出る体験をさせられました・・・

 

朝、子供二人を保育園に送っていく時、マンションのエレベーターに乗りました。

はじめは我々親子3人のみ。

一つ下の階で、僕よりちょっと年上の男性が乗ってきました。

そのまた一つ下の階で、僕よりちょっと年上のご夫婦が乗ってきました。

 

この時点で自分を含め中年男性が3人、女性が一人、子供が二人。

 

このエレベーター内の様子を抱っこされながら見ていた娘がおもむろに一言、

「おっさん畑」

一瞬「?????」となるも、とりあえず「しーーーっ!」ととりあえず制止。

 

すると余計に面白がって「おっさん畑」を連発!!

いやいや待て待て!!

早く来い一階!!と思いながらもそのエレベータ内の時間の長い事・・・

 

 

まあ確かにおっさんが多かったのは事実なので間違いではないのですが、「おっさん畑」とは・・・

おっさんだらけと言いたかったのか、ホントにおっさんがたくさん居る畑に見えたのか・・・

いずれにしてもとりあえず「おっさん」はやめて「おじさん」にしようね!と諭すこちらを無視して大爆笑しながら「おっさん」を連呼する我が娘をみて、末恐ろしくなったというお話でした・・・

 

それはそうとして、本題にいきます。

先週、自社物件のアーバンテラス津島福居が竣工して、入居のご予約がめでたく埋まったという記事を書きました。

その記事はこちら→→「満室御礼!!」 岡山市の学生用新築マンション@アーバンテラス津島福居

 

先週の記事では主にデザインや設備等の仕様について書きました。

 

今回は運営・アパート経営のやり方について書いていきたいと思います。

 

まず大前提として、賃貸物件をもって大家さんになるという事は「事業」であると認識していますので、あくまで利益を生み出す為にやっていくという事を追い求めます。

「そんな事当たり前だろ!」

と思ったアナタ!!正解です。

 

しかし、世の中を見渡してみればそうではない人も結構居るのです。

「どう言う事か??」

今も昔も、大家さんになるのはほとんど、土地持ちの地主さんです。

しかもこういう方々にアプローチをかけていく大手のメーカーの方々が話す賃貸物件を建てる大義名分は

「相続税対策」

なのです。

以前に大手アパートメーカーの一社が作った提案書をお客さまから見せて頂いた事がありますが、驚きました。

全く、利益など出ないのです。

むしろ赤字。

まあ大手メーカーの建物は建築費がべらぼうに高いのでそうなってしまうのです。

しかも、その営業担当者が言った言葉は「マイナスになれば節税になりますよ!」との事でした。

まあそれはそうなんです、他に収益がたくさんあって節税しなければいけないんだったら。

 

しかし、土地から仕入れて、きちっとした賃貸経営をし、収益を出していこうと思ったらこう言う考え方とは決別しなければいけません!!

 

では、どういった考え方で取り組むのが良いか、順序建てて考えていきましょう!

1.誰に貸すのか?

2.いくらで貸すのか?

3.資金はどうするのか?

4.管理はどうするのか?

5.いつやめるのか?

以上5点は賃貸経営をする上で最低限考えておくべき項目です。

1.誰に貸すのか?

今回のアーバンテラス津島福居は「岡山大学の学生さん」をターゲットとしています。

せいぜい広げて「岡山理科大学の学生さん」

さらに掘り下げると新入生です。

社会人は最初からターゲットとして考えていません。

なので、学生さんが使いやすそうな間取り・設備・デザインだけを考えれば良かったのです。

こういう想定するターゲットを明確にする事を「ペルソナ」と言います。

ペルソナを具体的に考え、ターゲットを絞り込めば絞り込むほど、多くの方にはリーチ出来なくなりますが、狙ったターゲット像通りの人がやってきてくれます!!

 

ちなみに、こういうことを全く考えていないケースも多々あります。

たとえば相続税対策で、田んぼの真ん中にあるようなマンションありますよね!?

こういうロケーションなら入居対象者としてまず考えられるのは、新婚のご夫婦と小さいお子さんでしょう。

つまりファミリータイプの間取りを設定しなければいけません。

なのにワンルームを建てていたり・・・

試算上はワンルームの方が有利なのです、同じ建物の大きさだとワンルームの方が部屋が多く取れますから。

しかし、需要がなく入居されなければ何の意味もありません。

自ずとこういう所は入居率が下がり、赤字運営になります。

普通の商売で考えられている「アナタのお客さんは誰?」というマーケティングを賃貸経営でもきっちりやりましょう!!

 

2.いくらで貸すのか?

ズバリ家賃の問題です。

モノの値段と一緒で安ければ喜ばれるのは当然なのですが、新築の賃貸マンションでは高い部屋から決まっていくという現象が起こります。

同じ条件で高いだけではだめですよ!!

その金額に見合った、またはそれ以上の付加価値が必要です。

つまり差別化できる価値がそこにあれば、近隣以上の家賃を設定しておいても客付けは出来ます。

そして、高い家賃と安い家賃だと安い家賃の方が集金のトラブル(家賃の支払いの遅滞・不払い等です)が多く発生します。

こういった意味でも家賃設定は重要です!!

 

また別の側面も見ていきましょう!

大手メーカーでは30年一括借り上げ等のサービスを売り文句にしていますが、多くのトラブルがあるのをご存じですか?

記憶に新しい所ではこういった事もありました→「家主の私がレ○パレスを訴えた理由」

建物は使っても使わなくても月日がたてば古くなります。

逆に新しい物件が次から次にどんどん建ってきます。

新築当初の家賃がずっともらえるという幻想をもつのはやめましょう。

逆に家賃を一定にもらい続ける為には、設備の入れ替えや建物のメンテナンスに相応の出費が必要な事も理解しておきましょう。

こういった誰が考えてもすぐに分かるような問題を帳消しにするような甘い言葉に騙されてはいけませんね!!

 

家賃設定、これも市場のマーケティングをしながら慎重に考えていきましょう!

 

 

さて、内容もまだ半ばですがかなり字数が増えてきたので今日はこの辺にしておきたいと思います。

また来週続きを書きますので良かったら見に来て下さい!!

是非ブックマークをお願いします!

 

それでは最後まで読んで頂きありがとうございましたm(_ _)m

 

 

磯崎

 

 

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