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「満室御礼!!」 岡山市の学生用新築マンション@アーバンテラス津島福居 その3

2017/03/27(月)

Blog

ジェイ・エス・ビー

こんにちは!

 

株式会社サンオリエントの磯崎です。

もう今週で3月も終わりですね!?

 

あちらこちらで卒業式や卒園式の様子が見られほほえましい限りです!!

 

さて今週は先週の引き続きで賃貸経営のコツの続編を書いてみたいと思います。

ちなみに先週と先々週の記事を読んでいない方はこちらからどうぞ↓↓

「満室御礼!!」 岡山市の学生用新築マンション@アーバンテラス津島福居 

「満室御礼!!」 岡山市の学生用新築マンション@アーバンテラス津島福居 その2

 

先週の記事では「1.誰に貸すのか」と「2.いくらで貸すのか」について言及しました。

これは、マーケティングをしっかりやって、ターゲット設定を明確にしましょうという言葉に集約できる部分ですが、何のビジネスでも基本中の基本になる部分です。

しかし、意外にこれをやっていない人が多いのであえて書いてみました。(逆にこれをきっちりやっていれば失敗しないと言う事にもなりますよね!?)

 

それでは、その続きを見ていきます。

 

3.資金はどうするのか?

これは、いざ「やろう!」と自分の心の中決まった後にぶつかる一番大きな問題です(^_^;)

どんなケースであれすべて自己資金でやるという人は少ないと思います。

投資性の高い取り組みを考えている方であれば、100%融資で賄いたいと思う方も多いはず。

 

しかし、そこは金融機関もそう簡単には乗ってきてくれません。

ところが、こちらも人間、向こうも人間、銀行や他の金融機関の担当者にもノルマがあったり色々で年がら年中同じスタンスではありません。

 

それと、金融機関によってどう言う融資を積極的に行っているかが大きく違うので、A銀行ではけんもほろろに対処されたのにB銀行ではすんなりOKしてもらったなどと言うのは日常茶飯事です(^_^;)

余談ですが、岡山で最もシェアと認知度の高い中○銀行さんは、こういう投資案件にはあまり積極的ではありません・・・

 

なので理想としては、地元の地方銀行と信用金庫を平行して取引をもっておく事をお薦めします。(物件が大きくなるようなら都市銀行も)

大前提として収益性が確保できている事が条件ですが、きちんとした付き合いをしていれば、いざという時の資金調達がうまくいく事は間違いありません!!

 

4.管理はどうするのか?

賃貸経営のリスクで「空室」ほど恐ろしい事はありません・・・

はじめにマーケティングを元に設定した顧客にどうやってアプローチしてどうやって入居につなげていくかと言う事をしっかり考えておかなくてはいけません。

今回のアーバンテラス津島福居では岡山大学の学生さんをターゲットに考えていますので、入居の仲介から管理まで一括で株式会社ジェイ・エス・ビーさんにお願いしました。

もちろん仲介手数料や管理費はかかりますが、学生さんの仲介においてはダントツのノウハウと実績を持っており、全国の管理物件の入居率98%だそうです!!

スゴイ!!

 

ちなみに今回のアーバンテラス津島福居以外にも当社の所有物件に空室が3室あったのですが、そちらもすんなり埋めて頂きました!!

ありがとうございますm(_ _)m

 

が、しかしこれも学生さん向けの物件だから出来る技です!

ファミリー向けの物件であればまた話は別です。

世の中には賃貸仲介の会社や管理会社は多くありますが、それぞれに得意分野は違います。

 

それぞれの得手不得手を把握し、自分の物件のターゲットを把握して、最適のビジネスパートナーを見つける事をお薦めします!!

でないと、「空室だらけ」になりかねませんよ(>_<)

 

5.いつやめるのか?

これは一般的には話の俎上に載らない内容ですが、少なくとも自分の中ではキチンと把握しておかなくてはいけません。

相続税対策などの場合、基本的には土地を手放さない為に賃貸経営を行ったりします。

そのケースではヤメ時を考える必要はないのかもしれませんが、そうでない場合はある程度の想定は必要です。

 

ヤメ時というのは決してすべてから手を引くという意味ではなく、その物件を手放す時という意味も含んでいます。

新築で入手した場合、物件価値の大きく下がっていない5~10年で売却という選択肢もありますし。

余裕が出来たときに繰り上げ返済をしていきながら、借り入れをなくし、その後悠々自適に大家さん生活を楽しむというのも一つの選択肢でしょう!

 

一棟(一物件)に集中的に取り組むのか、複数物件にリスクを分散させながらやっていくのか、それによっても考え方は変わってきます。

一般的に複数物件で取り組んでいる方は短期で利益の確保できるときに売却、と言うスタンスの方が多いように思います。

新築物件を主に所有していくのか、中古物件を狙っていくのかによっても変わってくるでしょう。

いずれにしてもご自分の取り組み姿勢を明確にして、取り組まれる事をお薦めします!!

 

 

アナタのパートナーは誰??

ここまで、賃貸経営のコツというか着眼点のようなことを書いてきましたが、いかがでしたか?

世の中には賃貸経営を推奨する書籍やコンサルタントの書いたノウハウ本も多くありますので、もっと立ち入った情報も多く入手できると思います。

その中からどの情報を信じ自分のモノとしていくか、それはアナタしたいです。

 

ただし、世の中のコンサルタントと言われる人でも、一件も自分で所有した経験がなく管理もした事がないと言う人は多く存在します。

まあそれはそれでいいんでしょうけど、僕は自分で所有しどこにどんなリスクが潜んでいるのか?管理をし入居者の方からのクレームはどう言ったモノが多いのか?家賃が回収できない場合はどうしたら良いのか?どんな建物だったら喜んで住んでもらえるのか?等、生の情報を日々感じている立場からのお話をさせてもらいました。

不動産屋さん、建築屋さん、コンサルタント多くのプロの中からどなたを選んでパートナーシップをもつか、これも成功への大きな第一歩だと思います!

 

是非アナタの観点で色々検討してみて下さい!!

 

最後まで読んで頂きありがとうございました。

 

 

磯崎

 

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