【物件選びの罠】「利回り10%」の数字に騙されるな！本当に稼げる物件の条件とは？

 

こんにちは、サンオリエントの磯﨑です。

賃貸経営を始めようと物件を探していると、まず目がいくのが「利回り」ですよね！？

 

「利回り◯％！高収益物件！」というキャッチコピーを見ると、魅力的に思えるものです。

しかし、ここに大きな罠があります。

不動産投資で失敗する人の多くが、この「表面利回り」の数字だけで物件を選んでしまっているのです。

どんなに利回りが高くても、入居者が入らなければ実際の収入はゼロ。

それどころか、修繕費や税金だけが出ていく「お荷物資産」になってしまいます。

 

これから賃貸経営を志す方が絶対に外してはならない、失敗しない物件選びの3大鉄則をご紹介します。

 

　1．「机上の空論」ではないリアルな需要予測

駅から近いか、周辺にスーパーや病院はあるか、そのエリアの人口動態はどうなっているか。

「自分がここに住みたいか」という徹底的な入居者目線が必要です。

またエリアによってターゲットとする入居者が変わってきます。

郊外であればファミリー層がターゲットになるし、

大学などがある学園エリアならば一人暮らしの学生さんがターゲット、

また街中中心地にあるなら単身社会人がターゲットになるでしょう。

 

どの層をターゲットにするかによって部屋の大きさも間取りも、最適解が変わってきます。

そこの見極めがちゃんと出来ていないと、全く空室が埋まらないという惨劇に見舞われます！　

 

　2．建物の「構造」と「維持管理コスト」を見極める

木造、鉄骨、RC（鉄筋コンクリート）など、構造によって耐用年数や将来かかるメンテナンス費用は劇的に変わります。

購入価格の安さだけで選ぶと、数年後の大規模修繕で破綻しかねません。

また減価償却の期間も構造によって全く変わってきますので、そのあたりも考慮して物件選びをする必要があります。

またここでもどの層をターゲットにするかによって、お部屋の修繕費をどのくらい見込んでおくべきか？

の考え方が変わってきますので正確な見極めが必要です！

 

　3．出口戦略（売却）まで見据えているか

数十年後にその物件をいくらで売却できるか、あるいはずっと持ち続けて遠い未来にもう一度建て替えるのか？

終わりを意識して買い始めるのがプロの鉄則です。

賃貸経営は「買って終わり」ではなく、「買ってからがスタート」の事業です。

もちろん家賃収入を月々の安定的な収入として確保していく訳なので、売却するという選択肢を持たない事もありです。

しかし、売却益も得られるタイミングで売却し、その資金を基にもっと大きな物件を再購入していくという不動産投資の醍醐味を経験していくのも妙味の一つだと思います！

 

　4．新築物件vs中古物件

不動産投資を始める時にコンサルタントに意見を求めると、ほとんどの場合「中古物件」を勧められると思います。

まあ金額も手頃になってきているし、表面利回りも良いし。

でも中古物件には目に見えない「ステルス修繕費」が発生するリスクがあまり触れられていません。

水栓が古くなって水漏れしている、

備え付けの照明器具が壊れた、

トイレのウォシュレットが作動しなくなった、

等々年数が経っていれば経っているほどこう言った修繕が多くなります。

こう言った経費も利回りを大きく圧迫する要因になりますので、注意が必要です。

表面利回りだと新築の方が悪いけど、蓋を開けると中古の方が悪くなった・・・

というケースも多いので、当社では出来るだけ新築もしくは築浅の物件をお薦めしています！

 

サンオリエントでは、プロの建築士集団として、また実際に賃貸経営をしている大家さんとして、

建物の構造的な価値と将来のコストまで見据えたリアルなシミュレーションをご提案しています。

 

数字の表面だけに惑わされず、本質を見極めていきましょう！